Bonjour bonjour!

Aujourd’hui, j’avais le goût de vous parler du processus d’achat d’une première propriété. C’est le genre d’article que j’aurais aimé lire l’été dernier alors que personne ne semblait pouvoir nous expliquer clairement les étapes de A à Z. Évidemment, la liste plus bas n’est qu’une suggestion. Plusieurs personnes achètent une maison sans courtier hypothécaire, sans agent, sans faire un RAP, etc. C’est juste un résumé de notre expérience, incluant un ajout qui nous aurait fait sauver un peu d’argent. Bref, si jamais vous envisagez l’achat d’une maison ou d’un condo dans les prochaines années, ce petit guide sans prétention pourrait vous intéresser!

1. Conseiller financier

Ça c’est l’étape qu’on a sauté et qu’on a un peu regretté. Si on avait vu un conseiller financier il y a quelques années, ou même juste quelques mois avant d’acheter notre condo, il aurait probablement recommandé à Antonin de transférer une partie de son épargne dans un REER. De cette façon, il aurait eu un plus grand retour d’impôt et aurait pu retirer cet argent quand même grâce au Régime d’accès à la propriété (voir le point #8). L’argent doit avoir été déposé dans un REER plus de 90 jours avant le retrait, ce qui ne nous laissait pas assez de temps entre l’achat et la prise de possession. Ce n’est pas une tragédie, mais personne ne dirait non à quelques milliers de dollars de plus dans ses poches right?

2. La liste

Bon, ça semble évident, mais avant de partir à la recherche d’une première propriété, il est important de s’asseoir avec notre douce moitié et de discuter de ce qu’on cherche exactement. Je dis ça, mais on cherchait une maison avec un sous-sol et on a acheté un condo de 647 pieds carrés. Mettons que la liste doit rester flexible… On voulait toutefois absolument des planchers en bois franc clair, un salon-salle-à-manger-cuisine à aire ouverte et une cours. On voulait rester sur l’île de Montréal, entre le Mont Royal et Viau et pas plus haut que la 40. C’était également important d’être bien desservis par les transports en commun, d’avoir un gym à distance de marche (pour madame ça 😉 ) et de pouvoir faire nos courses à pieds.

On a changé d’idée pour la maison parce que je me rendais compte que ça aurait été beaucoup trop d’espace pour nos besoins. Plus de pieds carrés signifient plus chers à l’achat, plus chers en taxes municipales et scolaires, plus chers à chauffer et à entretenir en général et plus long à nettoyer. Aussi, je sais que c’est probablement dans ma tête, mais je me sens plus en sécurité dans un condo que dans une maison. Je suis souvent toute seule chez nous et je m’imaginais déjà faire le saut au moindre craquement et penser qu’un violeur se cachait dans notre sous-sol. Notre condo est bien insonorisé, mais si je crie au meurtre, les voisins vont m’entendre c’est sûr.

Finalement, on est très très très contents d’avoir opté pour un petit condo. Même avec toute l’aide qu’on a eu de nos parents pour emménager, on a trouvé ça vraiment long et prenant. Imaginez dans plus gros!

3. Courtier hypothécaire

La première étape (même si c’est le #3 dans ma liste…) quand on prend la décision d’acheter une propriété, c’est de savoir combien la banque est prête à vous prêter pour le faire. Plutôt que d’aller voir une banque ou la caisse, nous avons décidé de faire affaire avec un courtier hypothécaire. De un, l’idée de faire le tour de plusieurs banques pour voir laquelle nous offrirait le meilleur taux et les meilleurs conditions ne nous souriait pas et, de deux, on voulait être mieux encadrés dans ce premier achat important.

Tous mes collègues de bureaux ou presque on fait affaire avec Ryan La Haye de chez Planiprêt alors on ne s’est pas posé de question et on a pris rdv dès qu’on a commencé à penser à acheter une maison. Je vous le recommande à 100% si jamais vous cherchez un courtier. Nous avions toujours plein de questions et lui et son équipe nous répondaient toujours promptement et clairement.

Bref, lors de notre rendez-vous, Ryan a pu nous dire combien les banques étaient prêtes à nous prêter avec la mise de fond qu’on apportait. Évidemment, c’est un maximum et il ne recommande à personne d’aller jusque-là. Nous avions une idée du montant que nous étions prêts à verser sur une hypothèque tous les mois, et ça nous donnait un résultat 100 000$ sous le maximum. Comme le marché immobilier montréalais est vraiment compétitif en ce moment, il est bon d’avoir une pré-approbation de la banque ou de votre courtier lorsque vous faites une offre d’achat. Ça prouve aux vendeurs que vous êtes déjà approuvés pour X montant donc ils n’ont pas à s’en faire s’ils vous choisissent. Vous ne voulez pas que la propriété de vos rêves vous file entre les doigts parce que vous n’avez pas ce papier alors que les autres acheteurs potentiels l’ont. Nous avons dû nous la procurer PENDANT la présentation de l’offre d’achat et ça a été un 15 minutes assez intense. Une chance que l’équipe de Ryan est efficace et qu’ils ont pu nous en fournir une rapidement à 15h30 la veille d’un long week-end. Bref, évitez-vous ce stress et ayez ce papier entre les mains lorsque vous faites une offre sur une propriété.

Un truc à noter : votre courtier hypothécaire recevra une compensation de l’institution financière avec qui vous signerez votre hypothèque donc vous n’avez pas à débourser directement de votre poche. Dans un sens, ça vient quand même de vous, mais n’importe qui avec qui vous signerez une hypothèque (que ce soit un courtier ou directement dans un banque) fera une commission.

4. Agent immobilier

Encore une fois, vous pouvez magasiner une propriété sans agent, mais comme c’était notre première expérience, on voulait s’assurer d’être bien entourés. L’agent ne cherche pas nécessairement pour vous, mais il prend rdv pour des visites, vient avec vous lors de ces visites et s’occupe des négociations et de toute la paperasse lors d’une offre d’achat.

Nous avons d’abord contacté l’agent avec qui un de mes collègues avait fait affaire, et ça n’a pas cliqué du tout. Il était vraiment vendeur (alors que je ne cherchais pas à me faire vendre ses services, j’appelais déjà convaincue qu’on voulait faire affaire avec lui) et ne rappelait pas lorsque je laissais des messages. Bref, ça a duré deux semaines puis j’ai cherché quelqu’un d’autre. Finalement, j’ai opté pour Éric Lavallée, un ancien collègue qui a fait un changement de carrière vers l’immobilier il y a quelques années. Je pouvais le texter 24 heures sur 24, 7 jours sur 7, et il me répondait toujours en moins de 15 minutes, même si c’était pour me dire qu’il était en meeting  ou en visite et qu’il allait me rappeler dès qu’il était libre. Un service en or pour vrai (Antonin le trouvait un tantinet trop énergique, mais moi je trouvais ça rassurant ahah!). Vous êtes probablement en train de vous dire que je suis complètement folle, mais les maisons et les condos s’envolent parfois en mois de 4 jours à Montréal. Vous ne pouvez pas attendre 48 heures que votre agent retourne votre appel. Lorsque j’essayais d’appeler moi-même les agents pour aller visiter, je n’avais jamais de retour d’appel. Une fois qu’Éric a pris notre dossier en main, j’avais des réponses dans l’heure.

Ici aussi vous n’avez pas à payer directement votre agent. Ce sont les vendeurs qui paient les agents (une partie de l’argent de la vente de la propriété leur est versée, donc encore une fois, c’est vous qui payez, mais vous ne voyez pas le montant 😉 ).

5. Les visites

Bon, c’est là où je ne serai pas d’une grande aide. J’ai épluché les annonces sur Centris pendant des semaines, en élargissant toujours mon champs de recherche (de maison à condo à deux chambres à tous les condos au monde). Je me disais qu’on allait aller en visiter quelque-uns, juste pour se faire une idée, même si on n’était pas 100% intéressés. Éric a appelé quelques agents, mais les condos qui nous intéressaient étaient rapidement en offre d’achat donc je me suis résolue à ne regarder que les annonces mise en ligne le jour même. À la fin août, j’ai eu un coup de cœur pour un petit condo dans Hochelaga et j’ai tout de suite demander à Éric si on pouvait aller le visiter. Je ne pensais pas qu’il allait plaire à mon chum (qui voulait une pièce à part pour jouer à ses jeux vidéo), mais au pire du pire, ça allait au moins nous donner une idée du déroulement d’une visite. Vous devinez la suite? On l’a visité et on a adoré. Les vendeurs avaient la même vibe que nous et même leurs meubles ressemblaient aux nôtres alors on pouvait facilement s’imaginer vivre là.

C’était une grosse chance à prendre parce que c’était la première propriété qu’on visitait (en plus, techniquement, on voulait une maison), mais pourquoi en visiter 20 juste pour le plaisir? On n’est pas des magasineux anyway.

Bref, si vous cherchiez des conseils pour vos visites, je ne suis pas la meilleure personne.  J’en ai visité un. 😛 J’ai trois petits conseils pareil : de un, soyez super courtois avec les vendeurs s’ils sont sur place pendant la visite. Au final, c’est eux qui choisiront à qui ils vendront et, comme vous vous verrez à quelques reprises pendant le processus (ils viennent encore chercher leur courrier de temps en temps), ils voudront certainement vendre à des personnes avec qui le courant passe. De deux, ne parlez pas d’abattre des murs et de tout rénover pendant votre visite. Même s’ils choisissent de quitter leur propriété, les vendeurs lui sont peut-être encore vraiment attachés et de vous entendre vouloir démolir l’endroit où ils ont accumulés plein de souvenirs ne leur fera sûrement pas plaisir. Finalement, j’ai aussi entendu qu’il fallait modérer notre état d’émerveillement pendant la visite, mais je ne suis pas certaine de comprendre pourquoi et je n’ai clairement pas respecté cette consigne. J’étais en pâmoison devant son jardin et ses œuvres d’art.

6. L’offre d’achat

Définitivement l’étape la plus stressante de toute l’affaire. Nous (je dis nous, mais je parle de notre agent) avons indiqué notre intention de déposer une offre d’achat le soir même de notre visite et l’agent des vendeurs nous a dit qu’il y avait déjà une offre de déposée (après une seule soirée de visites). Éric nous a expliqué la procédure pour les multi-offres. Vous avez quelques options pour vous démarquer comme offrir plus que le prix demandé, ne pas faire inspecter (ce n’est pas recommandé, mais ça se fait) et proposer une date de déménagement plus flexible si les vendeurs n’ont pas encore de nouvelle propriété.

Le dépôt des offres se faisaient deux jours plus tard. Notre agent est allé seul présenter notre offre et vendre notre salade. Selon Éric, les vendeurs nous avait bien aimé pendant la visite (tout le monde aime mon chum, c’est un gros atout pour moi hihi) donc, tant qu’on pouvait démontrer qu’on était pré-approuvés (voir #3), c’était notre offre qui allait être acceptée. Heureusement, on a eu le papier à temps!

7. 12 jours

Une fois l’offre d’achat acceptée, il faut rapidement choisir une institution bancaire pour l’hypothèque et faire officiellement approuver notre prêt. Il ne faut pas trop tarder parce que la banque veut parfois inspecter la propriété (surtout si vous offrez un plus gros montant que celui qui était demandé, ce qui est souvent le cas à Montréal ces temps-ci) et ça peut causer des délais. Vous avez 12 jours pour le faire. Nous avons regardé les différentes options proposées par Ryan (taux fixe, taux variable, etc.) et avons choisi selon ses conseils.

Durant ces 12 jours, vous devez également faire inspecter (si vous choisissez de le faire) et passer en revu tous les papiers de la co-propriété si vous achetez un condo. Nous avons lu tous les procès verbaux des dernières assemblées générales du syndicat de co-propriété, les règlements de condo, les certificats d’assurance (notre bloc est assez récent), le certificat d’arpentage, etc. C’est une montagne de paperasse, mais ce n’est pas un achat qui se fait à la légère. Si quelque chose vous semble louche, c’est dans ces 12 jours qu’il faut le souligner.

8. RAP

Le régime d’accès à la propriété (RAP) permet à un premier acheteur de retirer jusqu’à 25 000$ de son REER (*depuis mars 2019, vous pouvez retirer jusqu’à 35 000$) sans pénalité, ni impôt. L’une des conditions est de rembourser le montant dans un délai de 15 ans. Ce n’est pas nécessaire de le faire (vous pouvez sortir d’autres économies ou même emprunter pour votre mise de fond), mais ça semblait une bonne option pour nous. Le RAP nous a permis de mettre une somme supérieure à 20% pour notre mise de fond et donc d’éviter d’assurer notre prêt hypothécaire auprès de la SCHL.

Antonin et moi avons chercher en vain sur le site de notre banque pour savoir où envoyer nos formulaire T1036. On a fini par appeler et il fallait leur faxer le formulaire. En 2018. Je pense que trouver un fax et le faire fonctionner a été l’étape la plus compliquée de tout ce processus. Franchement. Un fax. Je n’en reviens pas encore. 😛

Un truc curieux aussi c’est qu’il n’y a aucun endroit pour indiquer où vous aimeriez que l’argent soit transféré. Un employé de la banque nous a dit qu’on pouvait l’écrire dans la marge alors c’est ce qu’on a fait, mais l’argent ne s’est pas rendu là. J’imagine que c’est les banques qui décident où ils vont mettre votre argent en attendant? Il est suggéré de commencer le processus du RAP environ 3 semaines avant le premier rendez-vous chez le notaire.

9. Traite bancaire

Ce serait super badass de se présenter chez le notaire avec une mallette remplie de petites coupures pour votre mise de fond, mais la réalité est beaucoup plus pratique et sécuritaire ahah!  Une fois que vous aurez rassemblé tout l’argent pour votre mise de fond dans un compte chèque, vous devrez vous rendre à votre caisse/banque pour vous procurer une traite bancaire.

Ça fonctionne un peu comme un chèque certifié, sauf que l’argent est prélevé de votre compte dès que la traite est faite, pas seulement une fois qu’elle est encaissée. C’est un peu fou de se promener avec un bout de papier qui vaut plusieurs dizaines de milliers de dollars. Si ma mémoire est bonne, ce processus coûte autour de 30$ par traite (une pour moi, une pour mon chum). Assurez-vous de confirmer avec votre notaire le montant exact et le nom à qui émettre la traite.

10. Certificat d’assurance

En plus de la traite bancaire, votre notaire vous demandera probablement un certificat d’assurance habitation. Il suffit d’en demander une à votre assureur une fois que vous l’aurez avisé de votre changement d’adresse et de votre futur statut de propriétaire. Un petit heads up : ça coûte beaucoup plus cher d’assurer un logement en tant que propriétaire plutôt que locataire…

11. Notaire

Comme vous avez pu voir aux points 9 et 10, vous devez trouver un notaire une fois le processus du RAP entamé. Votre courtier et/ou votre agent ont possiblement des tarifs préférentiels avec un ou des notaires alors ça vaut la peine de leur demander des références. Les prix varient entre 1000 et 1500$. Je ne pense pas que je recommanderais la notaire avec qui nous avons fait affaire. Elle ne nous donnait pas beaucoup de nouvelles ou d’indications sur ce qu’on avait à faire.

Vous aurez deux rendez-vous chez le notaire. Au premier, vous devez vous présenter avec deux pièces d’identités, le certificat d’assurance habitation et votre traite bancaire pour la mise de fond.

Au deuxième rdv, quelques jours seulement avant la prise de possession, ou le matin même, c’est selon, les vendeurs, les deux agents et les acheteurs sont présents. C’est le moment de signer les papiers et d’échanger les clés! Si vous signez quelques jours avant votre date officielle de prise de possession, les vendeurs peuvent attendre avant de vous remettre les clés. Dans notre cas, ils ont préférés nous les donner ce jour-là.

12. Gestionnaire d’immeuble

Si vous achetez dans un édifice à condos, vous devrez contacter le gestionnaire d’immeuble. Il y a souvent des frais de gestion ou de conciergerie lors de l’emménagement (nous c’était 150$). Théoriquement, c’était pour qu’un concierge vienne ouvrir les portes et vérifier qu’aucun inconnu ne rentre dans le building pendant le vas-et-viens du déménagement, mais il ne s’est jamais présenté. Lorsque j’ai appelé, on m’a dit que c’était plutôt pour l’ouverture du dossier. Pas tout à fait limpide, mais bon…

13. Déménagement

Je ne vais pas vous expliquer comment déménager, mais je voulais vous recommander l’entreprise avec qui nous avons fait affaire. On a que de bons mots pour Déménagements Myette! Ils étaient ponctuels, affreusement efficaces (dans le bon sens!) et super gentils. Ils méritent leur quasi 5 étoiles sur Google.

En passant, aucun des professionnels ou des entreprises dont je parle dans cet article ne sont au courant que j’ai un blogue. Je les nomme parce que vous êtes comme des amis et je veux vous référer des gens de confiance. 🙂

14. Testament et mandat d’inaptitude

Vous vous demandez probablement ce qu’un testament vient faire dans un article sur l’achat d’une propriété. Si vous n’êtes pas mariés et n’avez pas d’enfants, ce sont vos parents qui héritent de vos biens. Si vous êtes propriétaires à 50% avec votre conjoint/e, dans le cas de votre décès, il/elle deviendra co-propriétaire avec vos parents. Si vous avez des enfants, il/elle deviendra co-propriétaire avec vos enfants. Personne ne souhaite une tragédie, mais c’est bon d’être préparés. Avec notre testament, on est maintenant assurés qu’en cas de décès, le survivant (pire mot ever) sera propriétaire du condo à 100%. Tant qu’à faire, on a aussi signé un mandat afin de pouvoir gérer les affaires de l’autre (nos affaires communes surtout) en cas d’inaptitude.

Magasinez votre notaire! J’en ai appelé quelques-uns et, dans Hochelaga ont payait 1000$ pour tout (deux testaments et deux mandats) et, sur le Plateau, c’était plus de 1800$… Si jamais vous êtes curieux, nous avons fait affaire avec Liliane Mayrand-Provencher. Le bureau ne paie pas de mine, mais on a eu un bon service.

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J’espère que ça répond à toutes les questions que vous auriez pu avoir sur le processus d’achat d’une propriété! Bien évidemment, je suis loin d’être une experte, mais c’est comme ça que ça s’est passé pour nous. Si jamais il y a des points plus nébuleux, n’hésitez pas à me poser vos questions dans les commentaires et j’essaierai d’y répondre au mieux de mes compétences!

Bonne journée!

alexe